Guida proprietari
Prima di valutare il rendimento di una casa è utile distinguere ricavi, costi operativi e imposte. Qui trovi, in modo chiaro, le principali voci che separano il lordo dal netto.
Ultimo aggiornamento: settembre 2026
Dal lordo al netto
Il prezzo che l’ospite paga passa attraverso alcune tappe prima di diventare guadagno effettivo. Nessuna cifra qui è automatica: serve solo a mostrare l’ordine delle voci.
Ricavi lordi
Il totale incassato dai soggiorni.
Commissioni OTA
La quota di Airbnb, Booking e altri portali.
Gestione
Il compenso del property manager, se presente.
Costi operativi
Pulizie, biancheria, utenze, manutenzione.
Imposte e tributi
Le voci pertinenti al tuo caso.
Ricavo netto indicativo
Quello che resta, prima della tassazione personale.
Strumento
Inserisci i tuoi valori: lo strumento fa solo la sottrazione. Non calcola le imposte al posto tuo — l’aliquota, se vuoi stimarla, la scrivi tu.
Tutti i calcoli restano nel tuo browser. Nessun dato viene inviato o salvato.
Stima indicativa
Stima basata solo sui valori che inserisci. Non tiene conto del tuo regime fiscale né di deduzioni: non è consulenza fiscale.
Costi operativi
Buona parte della differenza fra lordo e netto sta qui, nelle spese che tengono viva la casa e l’ospitalità.
Commissioni piattaforme
La quota trattenuta da Airbnb, Booking e dagli altri portali sul valore del soggiorno.
Gestione
Il compenso del property manager, quando l’immobile è affidato a un gestore.
Pulizie
Pulizia a fondo a ogni cambio ospite.
Lavanderia e biancheria
Cambio e lavaggio di lenzuola e asciugamani.
Utenze
Luce, acqua, gas e connessione internet.
Manutenzione
Piccoli interventi ordinari e usura nel tempo.
Consumabili e kit
Prodotti di benvenuto, cortesie, materiali di consumo.
Assicurazione
Coperture sull’immobile e sui rischi legati all’ospitalità.
Interventi straordinari
Riparazioni impreviste e spese non ricorrenti.
Imposte e tributi
Cosa sono e da cosa dipendono. Gli importi comunali cambiano da Comune a Comune: qui trovi il quadro, non una cifra valida per tutti.
Possesso immobile · comunale
Riguarda il possesso dell’immobile, non l’affitto in sé. Se e quanto si paga dipende dalla situazione dell’immobile e del proprietario, e le aliquote sono decise dal Comune. Affittare a breve non introduce automaticamente una nuova aliquota valida per tutti.
iVerifica aliquote e condizioni sul sito del tuo Comune.
Rifiuti · comunale
È il tributo sul servizio rifiuti. Importo e modalità dipendono dal Comune e dalla situazione dell’immobile; l’uso e la tipologia (abitazione, casa vacanza, struttura) possono incidere sul trattamento.
iImporti e regole si verificano presso il Comune.
Reddito · nazionale
Sul reddito da locazione breve, quando ne ricorrono i presupposti, si può optare per la cedolare secca: l’Agenzia delle Entrate prevede l’aliquota del 21% per i redditi di un immobile scelto dal contribuente in dichiarazione e del 26% dal secondo. Quando l’attività assume carattere imprenditoriale le regole cambiano.
iIl regime giusto va valutato sul caso concreto con un commercialista.
Ospiti · comunale
È comunale e cambia da Comune a Comune: può variare per periodo, tipologia di struttura, numero di notti ed esenzioni. Di norma la incassa il gestore dall’ospite e la riversa al Comune secondo le sue regole.
iNelle nostre zone (Olbia, Golfo Aranci, Arzachena, San Teodoro, Budoni, Palau) va verificata sul singolo Comune.
Adempimenti
Non tutti gli adempimenti valgono per chiunque: dipendono dalla forma dell’attività.
Locazione turistica
La forma più semplice: si affitta la casa senza servizi da struttura ricettiva.
Affittacamere / struttura ricettiva
Attività organizzata con servizi: comporta adempimenti aggiuntivi.
Attività imprenditoriale
Oltre certe soglie o modalità, la gestione si considera impresa a tutti gli effetti.
Il Ministero del Turismo prevede il CIN per le strutture ricettive e per gli immobili destinati a locazione breve o turistica. Si richiede dalla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) con identità digitale. In Sardegna il CIN si può richiedere dal 24 luglio 2024.
I dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, esclusivamente tramite il Servizio Alloggiati della Polizia di Stato.
Diverse Regioni, tra cui la Sardegna, richiedono la comunicazione dei flussi turistici (presenze e arrivi). Le modalità sono stabilite dalla Regione e dal Comune.
Se l’attività assume la forma di affittacamere o struttura ricettiva, può essere richiesta una segnalazione al SUAPE/SCIA. Non riguarda la semplice locazione turistica occasionale.
Guida al CIN in Sardegna Cedolare secca o IRPEF: come orientarsi
Domande frequenti
L’IMU riguarda il possesso dell’immobile, quindi in genere resta a carico del proprietario. Se e quanto si paga dipende dalla situazione dell’immobile e dalle aliquote deliberate dal Comune.
La TARI è il tributo comunale sui rifiuti. Importo e modalità dipendono dal Comune e dall’uso dell’immobile: conviene verificare le regole con il proprio Comune.
Quando ricorrono i presupposti della locazione breve tra persone fisiche, si può optare per la cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate indica il 21% per un immobile scelto in dichiarazione e il 26% dal secondo; oltre certe soglie l’attività si considera imprenditoriale. Il regime va valutato con un commercialista.
Di norma la incassa il gestore dall’ospite e la riversa al Comune. Importi ed esenzioni li decide il singolo Comune.
Le piattaforme trattengono una percentuale sul valore del soggiorno, che varia per portale e impostazioni. È una delle voci che separano il lordo dal netto: la trovi tra i costi operativi.
No. Il gestore può occuparsi di adempimenti operativi e, come intermediario, di alcuni obblighi previsti dalla normativa, ma le imposte sul reddito restano in capo al proprietario secondo la sua posizione fiscale.
Si parte dai ricavi lordi e si sottraggono commissioni delle piattaforme, gestione, costi operativi e i tributi pertinenti. Quello che resta è il netto prima della tassazione personale, che dipende dal regime scelto e va valutata a parte.
Il passo successivo
Il Valutatore Pro ti dà un primo quadro del lordo. Con questa guida e, se vuoi, un confronto con noi, arrivi a ragionare anche sul netto.
Le informazioni hanno carattere generale e non costituiscono consulenza fiscale o tributaria. Regole, aliquote e adempimenti possono variare in base al Comune, alla tipologia di locazione e alla situazione del proprietario. Per il proprio caso è consigliabile confrontarsi con un commercialista.
